Apesar do avanço estadual, os especialistas alertam que a eficácia da política habitacional depende diretamente das legislações municipais
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O cenário imobiliário de Pernambuco atravessa um momento de transformação, impulsionado por políticas públicas de habitação de interesse social e parcerias estratégicas com a iniciativa privada. Em debate no episódio do videocast Metro Quadrado, da quinta-feira (4), o advogado patrimonial e de negócios imobiliários da Tizei Mendonça Advogados Associados Amadeu Mendonça e o subsecretário de habitação do estado de São Paulo e coordenador do Insper, José Police Neto, analisaram como o Estado tem se tornado uma referência nacional no setor.
Uma das principais mudanças de paradigma discutidas foi a reclassificação das famílias de menor renda. Em vez de serem vistas apenas como beneficiárias de subsídios, elas passam a ser compreendidas como os maiores investidores das cidades. Segundo Police Neto, o programa Morar Bem, do Governo de Pernambuco, foi fundamental para essa virada de chave ao garantir a entrada para o financiamento habitacional
“A governadora conseguiu fazer isso quando ela traz um conjunto de famílias excluídas até então, com a entrada garantida para essa família ser uma investidora na cidade. Ela não era até então”, afirmou Police Neto, destacando que o esforço fiscal do Estado retorna em forma de impostos e dinamismo econômico
Ele reforça que “a família investidora é uma solução de investimento para cidade e a gente sempre tratou essa família que não tem a unidade habitacional como um problema, como um déficit. E ela não é, ela é a solução pro investimento na cidade”
Para Amadeu Mendonça, o sucesso do programa é evidente. “A política habitacional do estado… tem prosperado muito nos últimos anos, especialmente com a governadora Raquel Lyra através do Morar Bem. É inegável que isso trouxe um grande avanço tanto para o mercado imobiliário em si da incorporação imobiliária, como principalmente para aquela parcela da população que antes ficava de certa forma excluída”
Desafios legislativos e o papel dos municípios
Apesar do avanço estadual, os especialistas alertam que a eficácia da política habitacional depende diretamente das legislações municipais. Para atrair os cerca de R$ 160 bilhões anuais oferecidos pela Caixa Econômica Federal, as cidades precisam de leis modernas que permitam o adensamento e reduzam custos desnecessários, como exigências excessivas de vagas de garagem para populações que muitas vezes não possuem automóveis
Nesse contexto, Amadeu Mendonça defende medidas que estimulem o setor privado, como o enquadramento de loteamentos sociais em regimes tributários diferenciados. “Algo que eu defendo também… seria a gente enquadrar esses empreendimentos de loteamentos puros no regime especial tributação, que a gente vai conseguir reduzir a tributação se for, no caso de habitação social para 1%”, sugeriu o advogado
Retrofit e a revitalização dos centros urbanos
Outro ponto da discussão foi o retrofit e a recente PPP (Parceria Público-Privada) de locação social no Recife, considerada “vanguarda” no Paí.
O reaproveitamento de edifícios antigos nos centros históricos é visto como uma solução sustentável para combater o espraiamento urbano e otimizar a infraestrutura já existente. Sobre o incentivo a essa prática, Amadeu Mendonça ressaltou o pioneirismo da capital pernambucana. “Recife deu o primeiro passo… trazendo uma legislação inteligente que faça com que haja um fomento à atividade privada para que feche essa conta”, referindo-se a instrumentos como a transferência do direito de construir para compensar os custos de restauração
Police Neto complementou que a valorização de uma cidade está ligada à sua capacidade de integrar diferentes classes sociais. “A cidade só vai ter valor quando for boa para todo mundo. Não tem como imaginar que uma cidade que tem 20, 30 até 50% da população morando em favela vai ser uma cidade de qualidade de vida para todos”.
Sobre a nova PPP de locação no centro, ele foi enfático: “O povo pernambucano pode se orgulhar se eles têm algo que, na minha opinião, é vanguarda pro Brasil”.
Com a Região Metropolitana do Recife concentrando a maior parte do déficit habitacional do Estado, o diálogo entre os 14 municípios e o suporte técnico de instituições como o Insper e o Condepe/Fidem são vistos como cruciais para os próximos anos. A expectativa é que Pernambuco continue liderando o ranking nacional em volume de lançamentos e entregas, consolidando um modelo de desenvolvimento contínuo.
